Краткий обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

19 марта Президиумом Верховного Суда Российской Федерации был утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Мы подготовили краткий обзор наиболее важных моментов.

Как определить, в каком суде будет рассматриваться спор, связанный с самовольной постройкой? На практике часто сложно определить, будет ли это арбитражный суд или суд общей юрисдикции.

Если истцом или ответчиком по иску государства или муниципалитета является предприниматель (ИП или ООО), то спор должен рассматриваться в арбитраже. Однако в случае если одним из участников судебного процесса является ИП, и нет доказательств, что спорное помещение или участок земли будет использоваться или используется для ведения бизнеса, суд общей юрисдикции не может отказать в рассмотрении дела. Проблема определения суда ранее вызывала сложности при защите бизнесом и гражданами своих интересов.

Как определить, в какой суд подавать? Например, спорная земля находится в Ленинградской области, а ответчик – в Санкт-Петербурге?

Не смотря на то, что в законодательстве достаточно ясно определено, какой суд полномочен рассматривать споры, связанные с самовольным строительством, на практике у судов часто возникали вопросы. Верховный суд подчеркнул, что в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом споры, связанные с недвижимостью, рассматриваются по месту её нахождения.

По каким основаниям суд может отказать в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку?

На практике, обращаясь в суд, истцы стремятся не исправить нарушение их прав, а упростить процедуру регистрации недвижимости. На это указал и Верховный суд в своем Обзоре, подчеркнув, что если истец не предпринимал усилий для получения разрешения на строительство, то это является основанием для оставления иска без движения. В этом случае истцу будет предоставлено время для подтверждения своей добросовестности.

Законно ли запрещение проведения строительных работ на время суда?

В некоторых случаях, при рассмотрении дела о сносе самовольной постройки, суд накладывает так называемые «обеспечительные меры» на ответчика, которые запрещают проведение строительных работ. Конечно, это крайне негативно влияет на сроки строительства, особенно, если в итоге в требовании о сносе отказывают. Взыскать же убытки с государства, как известно, весьма затруднительно. Тем не менее, Верховный суд подтвердил законность подобной практики, и указал, что запретить проводить работы можно не только ответчику, но и его подрядчикам.

Можно ли приобрести права на самовольную постройку по приобретательной давности?

Часто у владельцев самовольной постройки есть намерение узаконить строение на основании владения им продолжительное время. Однако такая позиция не всегда находила поддержку у судов. Теперь и Верховный суд окончательно установил, что нельзя по приобретательной давности получить право собственности, если постройка была возведена без разрешения.

Требование о сносе самовольной постройки за свой счет: всегда ли законно?

При рассмотрении дел о сносе самовольных построек суды очень часто, не принимая во внимание никакие доводы ответчика, возлагали на него обязанность снести постройку и восстановить прежнее состояние земли за свой счет. Верховный суд поправил нижестоящие суды, пояснив, что такие обязанности могут быть возложены решением суда только при наличии вины владельца самовольной постройки. Для этого суд должен установить, какие конкретно негативные последствия наступили для собственника земли (государства или муниципалитета), были ли нарушены экологические нормы, и так далее.

Как определить, в деле о сносе постройки или о признании права собственности на неё, существенность нарушений норм?

При принятии решения судом об удовлетворении иска о сносе постройки либо о признании права собственности на неё, суд должен определить, существенны ли нарушения, допущенные при её строительстве. На практике, суды часто пренебрегают установлением этих фактов, чем, по большей части, нарушают права владельцев построек.

Что такое существенные нарушения?

Это такие нарушения, которые не могут быть устранены без полной перестройки, создают опасность для окружающих, угрожают экологии, пожарной безопасности и так далее. Иными словами, суд не может обязать снести постройку, если ответчик может легко и быстро устранить нарушение, и в любом случае должен установить существенность, даже если устранить их нельзя. Верховный суд подтвердил эту позицию, указав на ошибки судов, и указан на важность определения существенности нарушений.

Можно ли признать право собственности на постройку, возведенную на арендованном участке?

Арендатор земельного участка часто полагает, что он может возвести на нем строение, которое в последствие можно узаконить. Судебная практика по этому вопросу была противоречивой, однако Верховный суд указал, в каких случаях право собственности действительно можно признать. Право собственности на самовольную постройку должно возникнуть, если земля находится в бессрочной аренде или пользовании. Если договор аренды заключен на определенный срок, то решающее значение принимает цель использования участка, обозначенная в договоре. Например, если указано, что можно возводить некапитальные строения, то суд откажет в признании права собственности на капитальную постройку.

Как приобрести право собственности на пристрой?

При рассмотрении дел о признании права собственности на пристрой суды часто исходят из того, что он является самостоятельным объектом недвижимости. Верховный суд скорректировал практику судов, указав, что как правило, нового объекта недвижимости не возникает, и что необходимо признавать право собственности на новый объект, включающий в себя старое здание и пристрой. Верховный суд обратил внимание на то, что возведение пристроя является по сути реконструкцией объекта недвижимости, а не переустройством (перепланировкой), как считают многие нижестоящие суды.