Как заказать проект перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге?

   Казалось бы, чего проще – набрал в поисковике «проект перепланировки квартиры в СПб», выбрал организацию с наименьшей (приемлемой) ценой и вперёд, заказывать проект и заключать договор!

Но всё не так просто.

Цель данной статьи – помочь клиенту избежать типичных ошибок в тонкостях проектирования перепланировок, дать первичные сведения о составе проектной документации, необходимой для согласования проекта перепланировки, научить клиента отличать архитектурные и проектные мастерские и бюро от всевозможных посредников – юридических фирм, строительных организаций, нелицензированных дизайнерских фирм, мебельных кампаний и от мошенников.

Ведь перепланировка  – дорогостоящее мероприятие, сопряжённое с большими затратами времени и сил и ошибка на первом этапе – неудачный выбор проектировщика – приводит к печальным результатам.

Что такое перепланировка и переустройство?

Обратимся к 4 главе Жилищного Кодекса, целиком посвящённой перепланировке и переустройству. Итак, статья 25 «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения» гласит:

     1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. *25.1)
        2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. *25.2)

В общем, из Жилищного Кодекса ясно, что практически всё является либо переустройством либо перепланировкой.

Теперь самое главное - перепланировка подлежит обязательному согласованию, согласно 26 статье ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»:

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Как производится перепланировка и переустройство?

Исчерпывающие данные о том, как производится перепланировка, на каком основании, какие нужны документы и заключения, с кем надо согласовать проектную документацию и т.д. содержится в 26 статье ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»:

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2009 года Федеральным законом от 23 июля 2008 года N 160-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);
     
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

Правоустанавливающие документы, это:  Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (Свидетельство о собственности), Договор купли-продажи, Договор о долевом участии в строительстве, Договор о соцнайме и т.д.              

     
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

Здесь надо дать разъяснение. Понятно, что именно «подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки» является главным элементом согласования.

Однако, клиенты как правило, не в состоянии определить необходимый состав разделов в проекте.

Большинство наших граждан вообще уверено, что дизайн-проект и есть проект в том числе и для согласования в МВК! Однако это большая ошибка, которая привела массу добропорядочных клиентов к огромным убыткам.

Рассмотрим из каких разделов должен состоять «подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства» для согласования в Санкт-Петербургских районных МВК.

Состав проектной документации определяется Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Для большинства наших коллег архитекторов это будет откровением. Минимальный состав разделов проекта перепланировки квартиры в СПб обычно состоит из: ПЗ, АС, ВК, ЭО, ОВ, ПОС.  Это минимум.

На деле обычно добавляются следующие разделы: КР, ОВиК, Светотехника, описание архитектурных решений, обеспечивающих естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей; "Перечень мероприятий по охране окружающей среды",  "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"

На проекте надо остановиться подробно.
     

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Здесь речь идёт о согласовании проекта перепланировки квартиры в КГИОП

 3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Надо заметить, что практика сильно отличается от теории.

Хотя в ЖК и написано «не в праве требовать другие документы», на практике это далеко не так. Очень часто требуется: согласование с ГПН (пожарными), согласование с РосПотребНадзором (СЭС), согласование с автором проекта многоквартирного здания, согласование с балансодержателем дома, согласование с ТСЖ (ЖСК или управляющей компанией), согласование с Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), согласование с ЛенЭнерго и Кабельными Сетями, ПетроЭлектроСбытом (ПЭС), согласование с ПетербургГазом и т.д.

Кроме того почти всегда требуется предоставить «Техническое Заключение (ТЗ) по результатам обследования состояния несущих и ограждающих конструкций», выполняемого специализированным экспертом по ликвидации аварийности, имеющий соостветствующий Допуск.

В центральных районах обязательно требуется предоставление «Справки о статусе здания» из Комитета по использованию и охране памятников (КГИОП).

Если квартира расположена в доме-памятнике, потребуется также предоставление «Охранного Обязательства», составленного в КГИОП.

Если квартира куплена в ипотеку или с привлечением кредита, требуется согласие банка на перепланировку.

Также часто МВК требуют форму 7 или 9.

Иногда требуют и вообще экзотические документы – например, квитанции об оплате коммунальных платежей.

Так что процесс подготовки проектной документации к согласованию в МежВедомственной Комиссии (МВК) очень непростой – надо всё предусмотреть!

И это ещё не всё! Ведь при проведении перепланировки в старом доме или доме-памятнике необходимо заменить окна. Значит необходимо получить в  КГА и в КГИОП «Задание» а после согласовать «Проект замены остекления», кроме того, в доме-памятнике необходимо оформить «Охранное обязательство» (обычно это занимает от 3-х месяцев до года и более).

Каков срок рассмотрения проекта перепланировки или переустройства квартиры?

26 статья ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» устанавливает срок рассмотрения проектной документации не более 45 дней:

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
    5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.  

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

• В каких случаях может быть отказано в перепланировке.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

         1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1)      непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

2)      представления документов в ненадлежащий орган;

     3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

     2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

   3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 

Правило № 1.

Проект перепланировки (переустройства) квартиры имеет право создать только профессиональное архитектурное бюро, имеющее соответствующие Допуски на право создания проектной документации и соответствующий штат специалистов, имеющих высшее профессиональное образование – архитекторов и инженеров разной специализации по количеству разделов проекта.

Значит, прежде всего, при заказе в организации проекта перепланировки (переустройства) требуйте предъявить Допуск…. Если Допуска СРО нет – то это либо посредники, либо мошенники. Далее имеет смысл проверить подлинность и легитимность Допуска СРО. Сверьте наименование организации, её ОГРН и ИНН, указанный на допуске с фактическими реквизитами компании. Они должны совпадать. Также в СРО можно узнать фамилии руководителей организации – директора, ГАПа (главного архитектора) и ГИПа (главного инженера). В проектном бизнесе всё очень непросто и серьёзно, ведь проектировщик несёт ответственность перед законом о принятых проектных решениях. На Допуске указаны контактные данные СамоРегулируемой организации (СРО) – сайт, телефон – посмотрите на сайте или позвоните в СРО по телефону и уточните – не отзван ли Допуск у этой организации? Дело в том, что организации, получившие ранее Допуск, но не прошедшие ежегодную проверку, повышение квалификации, не предоставившие в СРО необходимые документы или не выплачивающие  членские взносы, могут  быть исключены из СРО, а действие Допуска приостановлено, либо отозвано в силу закона.

Правило№ 2.

Перепланировка (переустройство) жилого помещения или квартиры достаточно специфическая архитектурная деятельность. Не смотря на то, что Закон один для всех, каждый район Санкт-Петербурга и области, предъявляет разные требования к проектной документации. Попросите предъявить Вам  несколько проектов, выпущенных этой организацией и согласованных в разных МВК. Если похвастать нечем – перед Вами либо начинающая, не имеющая опыта, организация, либо кампания, специализирующаяся на иной сфере проектного бизнеса.

Правило № 3

Перепланировку квартиры надо не только спроектировать и согласовать, но после окончания строительства, перепланировку необходимо ввести в эксплуатацию – т.е. сдать госкомиссии, получить новый,  т.е. с уже с внесённой перепланировкой в кадастровый и технический паспорт и новое Свидетельство о регистрации права собственности (Свидетельство о собственности).  Это мероприятие выявляет профессиональные качества специалистов проектной организации в нелёгком деле ведения авторского надзора, заполнения Журнала авторского надзора, контроля за подрядчиком, взаимодействием с представителями госкомиссии, проверяющими соответствие построенного объекта с согласованной проектной документацией. Таким образом, попросите продемонстрировать вам Акты ввода в эксплуатацию перепланировок квартир, спроектированных и согласованных этим бюро.

Если проектная организация предоставила  Вам документы по всем 3 правилам -  т.е согласованный проект перепланировки квартиры и Акт ввода этой квартиры в эксплуатацию – перед вами абсолютно профессиональный коллектив, которому Вы можете доверять! 

Архитекторы, инженеры, дизайнеры и менеджеры согласований и кадастровые инженеры архитектурного бюро РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА в минимальные сроки решают любые проблемы, связанные с перепланировкой квартир и нежилых помещений и зданий в Санкт-Петербурге. Перепланировка – наша специальность!