Новости

 Исторические здания в Петербурге обрастают незапланированными лесенками, ведущими в через незапланированные двери в появляющиеся на первых этажах магазины, бары и прачечные. Кто же все это разрешает?

Результат – изуродованный фасад

Уже шесть лет я слежу за порчей фасадов старых домов на Большой Морской ул. Характерным примером послужил дом 46.

В 1996 году губернатор В. Яковлев (был когда-то такой в Петербурге) подписал два распоряжения о переводе жилых квартир № 22 и № 34 в нежилой фонд под офисы. В 2001-м, в августе и ноябре, появилось еще два распоряжения, и еще две квартиры, №№ 5 и 27, стали офисом и промтоварным магазином. Потом было много разного, помещения, став нежилыми, многократно меняли владельцев и функции, что в итоге привело к тому, что фасад дома полностью изуродован. Справа от центрального входа когда-то была пробита дверь в подвал, сделана лестница, навес, но сейчас все брошено и заколочено. Слева от центрального входа тоже пробита дверь в подвал, сделан навес, сперва было кафе «Тадж-Махал», потом какой-то бар… К навесу над входом в бар справа пристроена лестница в бельэтаж, ведущая в еще одну фирму. Результат – изуродованный фасад дома 46.

Он не является памятником архитектуры, но зато памятник архитектуры – расположенный рядом с ним д. 44 по ул. Большой Морской. И стоящие напротив дома 43, 45, 47, причем дома 43 и 45 (дома П. Н. Демидова) спроектировал О. Монферран, а дом 47 – дом Е. И. Набоковой. И в самом центре этого ансамбля фасад дома 46 «частники» уродуют так, словно это дачный сарай, который можно перестраивать как угодно.

Строительство мансарды на Гагаринской ул., 1

На фотографиях, сделанных Александром Макаровым, изображен дом 6 по Гагаринской улице. Летом 2010 г. к фасаду пристроена одна лестница. В апреле 2012 года их уже две. Лестницы размножаются, фасад уродуется все больше.

Опять-таки дом 6 охраняемым объектом истории культуры не является, но прямо напротив стоит дом 3 – дворец Н. А. Кушелева-Безбородко, памятник федерального значения. Кстати, в 2012-м порча коснулась его непосредственно – рядом с ним стоит дом 1, дом Г. А. Кушелева-Безбородко, выходящий фасадом на наб. Кутузова и являющийся памятником архитектуры федерального значения, который сейчас начали варварски реконструировать. Здание было расселено еще в 1995 году, а, как указано в только что распространенных материалах группы ЭРА, «в результате проведенной проверки с выездом на место установлено, что на лицевом флигеле дома 1 производится строительство 2-этажной мансарды, что ведет к грубому искажению общего объемно-пространственного решения памятника…»*.

Вход в подвал занял половину тротуара на Большой Конюшенной, 2
Еще на одной фотографии, сделанной А. Макаровым, представлен вид дома 2 на Большой Конюшенной ул. Устроен значительный по глубине и площади приямок, сделана ограда. Помимо уродства и порчи фасада все это строительное изделие почти что полностью заняло тротуар. На фотографии виден фонарный столб, он так расположен относительно приямка с внушительным ограждением, что коляску с ребенком или с инвалидом по такому тротуару уже не провезти. И совершенно очевидно, что разрешение на устройство входа в подвальное помещение было дано с нарушением правил благоустройства.

Это эстетический аспект и аспект благоустройства. Но есть и другие, например, бытовой – шум, вибрация, запахи. Когда под жилыми квартирами оказываются бары, рестораны, кафе, галереи и т.п. – жильцам становится некомфортно. Поэтому в последние годы одной из самых типичных жалоб граждан стала жалоба, связанная с переводом жилых помещений в нежилой фонд.

На основе заявлений граждан депутат ЗакС Алексей Ковалев написал губернатору Петербурга депутатский запрос (от 24 февраля 2012 г.). С учетом большой социальной значимости проблемы перескажу его подробно, поскольку этот документ, во-первых, хорошо объясняет гражданам их права, во-вторых, очерчивает круг документов, связанных с проблемой, в-третьих, показывает сложившуюся судебную практику, из которой следует, что сначала районные администрации, а потом и суды принимают решения не в пользу граждан, т.е. проводят антинародную политику.

Депутат Ковалев пишет

Алексей Ковалев написал, что в его адрес поступают многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах с жалобами на действия районных межведомственных комиссий (МВК) по согласованию проектов, связанных с обустройством отдельных входов в нежилые помещения на первых этажах, а также в подвалах и цоколях многоквартирных домов. Такие отдельные (или дополнительные) входы, как правило, оборудуются на месте оконных проемов в переведенных (вариант - планируемых к переводу) в нежилой фонд жилых помещениях в целях их коммерческого использования…

В соответствии с Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Петербурге, действия, связанные с устройством или изменением внешнего вида окон или входов, допускаются по согласованию с собственниками зданий и сооружений.

Получение согласия собственников фактически требует и Жилищный кодекс РФ (статья 36, подпункт 3 пункта 1), и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Поскольку там говорится, что несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены несущие колонны и т.д.) относятся к общей долевой собственности.

Однако администрации районов, действуя от имени Петербурга – собственника помещений в том же многоквартирном доме, участника права общей долевой собственности на общее имущество, не настаивают на обязательности соблюдения этих правил.

Так, 20 января 2012 года Василеостровским районным судом Петербурга рассмотрено гражданское дело по иску одного из собственников помещений многоквартирного дома № 37 по 12-й линии В. О. к другому собственнику помещения в том же доме о признании незаконными действий последнего по устройству входа на месте оконного проема в лицевом фасаде дома. Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Из материалов дела видно, что решение МВК о согласовании проекта было принято в отсутствие согласия всех собственников помещений дома.

Этот пример является крайне характерным. Жалобы собственников в районные администрации в большинстве случаев остаются без удовлетворения, в том числе со ссылкой на часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ – хотя она никакого отношения к делу не имеет. Норма этой статьи гласит, что при проведении перепланировки и переустройства помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, если такое переустройство невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Но организация отдельных входов в помещения на первых этажах связана с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах, то есть является вмешательством в общее имущество дома.

Из ответов же должностных лиц администраций районов видно, что ни ими, ни МВК районов устройство отдельных входов не расценивается как операция с общим имуществом многоквартирного дома, и потому проекты таких работ согласовываются МВК в отсутствие согласия иных собственников помещений.

Даже при наличии решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов об отказе т.н. инвесторам в устройстве дополнительных входов и уведомлении о таких решениях администраций районов, последние все равно согласовывают проекты оборудования отдельных входов.

В итоге депутат Ковалев просил губернатора сообщить, не считаете ли он необходимым:

- организовать проверку и обобщение практики согласования районными МВК проектов, связанных с обустройством отдельных входов;

- внести изменения в Положение о районной МВК, разрешив им согласовывать такие проекты после получения решения общего собрания собственников.

Комментировать тут нечего кроме одного нюанса.

С одной стороны, у нас действуют «Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в СПб», утвержденные постановлением Правительства СПб от 14.09.2006 № 1135, согласно которым действия, о которых идет речь, допускаются в соответствии с проектным решением, согласованным с собственниками зданий и сооружений.

С другой стороны, действует Положение о районной МВК, утвержденное постановлением Правительства СПб от 04.02.2005 № 112, и здесь к полномочиям МВК относится согласование проектов на устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома без изменения назначения нежилого помещения, причем согласование с собственниками зданий и сооружений не требуется.

Вроде бы есть противоречие. На самом деле противоречия нет, и оба документа должны применяться совместно. Ибо нет такого документа, который отменил бы или ограничил бы права собственников.

Но делают вид, что «Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге» в подобных случаях ни при чем.

Вице-губернатора Козырев отвечает

Депутату по поручению губернатора ответил вице-губернатор Сергей Козырев. Его исходный тезис заключен в том, что вопросы перевода жилого помещения в нежилое регламентированы ст. 22 – 24 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, а исчерпывающий перечень документов указан в ст. 23. «Предоставление согласия собственников помещений, - подчеркнул Козырев, - ст. 23 не предусмотрено, поэтому требование уполномоченного органа о предоставлении такого согласия будет незаконным».

Это пример типичной чиновничьей эквилибристики. Действительно, в ст. 23 ЖК указано, что для перевода жилого помещения в нежилое заявитель представляет в районную МВК пять документов. В том числе «подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства».

Здесь-то и должно содержаться согласие собственников, поскольку «Правила содержания и ремонта…» устанавливают порядок подготовки и оформления проектов, туда и входит согласие собственников.

Так что на самом деле все просто: вице-губернатор Козырев пытается в своем ответе защищать противоправную практику районных МВК, администраций и судов. И вот что любопытно: власть в городе поменялась, а война чиновников с народом успешно продолжается по старой схеме.

Далее Сергей Козырев углубился в проблему, связанную со ст. 36 и 40 Жилищного кодекса. Если кратко, то речь идет о следующем. Если при переводе жилого помещения в нежилое не уменьшается размер общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то их согласия на переделки не требуется. Если уменьшается - то требуется. Скажем, в подвале здания устраивают магазин. Подвал – общее имущество. И тогда требуется согласие всех собственников. Или для устройства магазина прихватывается часть коридора, лестницы…

Но - подчеркнул Козырев, «если проектом переустройства предусмотрено устройство отдельного входа, и такое устройство невозможно без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласие всех собственников на такую перепланировку и (или) переустройство не требуется».

При этом г-н Козырев деликатно упустил тот факт, что стена здания также всегда является общим имуществом всех собственников жилых помещений многоквартирного дома, а превращение оконного проема в дверной непременно сопровождается ликвидацией части стены. Этот момент Козырев сначала просто обошел, а потом, ссылаясь на судебную практику, абсурдно констатировал: «Устройство двери из окна без его расширения не может трактоваться как проведение реконструкции».

Таким образом, вице-губернатор Козырев, утверждал в своем ответе, что из окна в первом этаже дома можно сделать дверь без расширения проема в стене. Что-то мне не приходилось видеть, чтобы для устройства двери в магазин, созданный из жилой квартиры на первом этаже здания, не нужно было увеличивать оконный проем.

В заключение своего ответа г-н Козырев зачем-то написал, заявив, что согласно п. 3.1.2 «Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в СПб» не требуется получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

В то время как в указанном пункте сказано следующее: «Действия, связанные с устройством, реконструкцией, ликвидацией входов… установкой дверных конструкций, козырьков... устройством лестниц и приямков… должны быть согласованы… с собственниками зданий и сооружений».

Зачем надо было писать откровенную неправду, известно только самому Козыреву.

Регламенты и мансарды

Кстати, немного раньше – в декабре 2011 года – Ковалеву на те же вопросы отвечал теперь уже бывший вице-губернатор Роман Филимонов.

С учетом того, что натворили с фасадами петербургских домов, особенно смешно читать такие рассуждалки Филимонова как: «Не допускается … пристройка лестниц и козырьков, нарушающих композицию и исторический облик фасадов, ликвидация исторических дверных полотен…» В то же время чиновнику пришлось отметить, что «значительная часть изменений исторических фасадов зданий является результатом самовольной деятельности граждан и юридических лиц… произведенной во многих случаях в период до утверждения Закона и Правил».

Примечательно, что «Правила», упомянутые Филимоновым, были приняты 14 сентября 2006 г., а уродливые лестницы, нарушающие композицию и исторический облик фасада дома 6 по Гагаринской ул., - появились в 2009 – 2010 и 2011 – 2012 гг.

В том же письме Филимонова упомянут «Архитектурно-художественный регламент Невского пр.», утвержденный приказом КГА от 28.05.2010. Согласно п. 2.2.7 этого документа, «на территории ОЗ-1 допускается устройство мансард на лицевых корпусах без изменения конфигурации крыши (допускается повышение отметки конька на 1 м, на дворовых корпусах с частичным изменением конфигурации крыши)». В связи с этим возникает вопрос: что делать с мансардой на здании на углу Невского и Караванной ул., которую начали возводить после принятия Регламента и которая явно предусматривает повышение конька крыши более чем на один метр? Продолжать ходить с опущенной головой и ничего не замечать?

* В тех же материалах группы ЭРА отмечена любопытная деталь: «Территория памятника находится под эшелонированной охраной. Даже технику подрядчика на въезде сначала пропускают через внешнее ограждение, после чего ворота запираются, и лишь тогда открываются ворота второго контура, непосредственно для въезда в домовладение».

Михаил ЗОЛОТОНОСОВ

http://www.online812.ru