Письмо вице-губернатора Санкт-Петербурга Козырева С А.от 23 марта 2012 года № 201529-3

Запрос депутата ЗС Ковалева Алексея Анатольевича
Губернатору Санкт-Петербурга Полтавченко Г. С.
от 24 февраля 2012 года  № 201529-3

Уважаемый Георгий Сергеевич!

В мой адрес поступают многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах с жалобами на действия районных межведомственных комиссий по согласованию проектов, связанных с обустройством отдельных входов в нежилые помещения на первых этажах, а также в подвалах и цоколях многоквартирных домов. Такие отдельные (дополнительные) входы как правило оборудуются на месте оконных проемов в переведенных (планируемых к переводу) в нежилой фонд жилых помещениях в целях их коммерческого использования, а работы по их устройству связаны с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах.

В соответствии с Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135, действия, связанные с устройством, оборудованием, изменением внешнего вида окон, ликвидацией оконных проемов, изменением их габаритов и конфигурации (пункт 2.1.2.), реконструкция оконных проемов первого этажа с изменением отдельных характеристик их устройства и оборудования (пункт 2.2.10.), действия, связанные с устройством входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, устройством лестниц и приямков (пункт 3.1.2.), реконструкция входов в связи с изменением характера использования помещений (пункт 3.2.13.) допускаются в соответствии с проектным решением, согласованным с собственниками зданий и сооружений.

Закрепление данных требований (о получении согласия собственников) представляются вполне обоснованными, так как и Жилищным кодексом РФ (статья 36, подпункт 3 пункта 1), и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) подлежат отнесению в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Такие требования зачастую отражены и в разрешительных письмах Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, служащих основанием для проектирования.

Однако администрации районов, будучи привлеченными в качестве ответчиков или третьих лиц к участию в судебных делах по оспариванию обустройства отдельных входов на месте оконных проемов, действуя от имени Санкт-Петербурга не только как публичного образования, но и как гражданско-правового субъекта - собственника помещений в том же многоквартирном доме, участника права общей долевой собственности на общее имущество, не защищают в интересы города и не настаивают на обязательности соблюдения указанных выше требований Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге.

Так, 20 января 2012 года Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга рассмотрено гражданское дело по иску одного из собственников помещений многоквартирного дома № 37 по 12-й линии В.О. к другому собственнику помещения в том же доме о признании незаконными действий последнего по устройству входа на месте оконного проёма в лицевом фасаде дома и об обязании восстановить лицевой фасад здания. Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Из материалов дела усматривается, что решение МВК о согласовании проекта было принято в отсутствие согласия всех собственников помещений дома, а в ходе процесса представители администрации района не ссылались на указанные Правила.

Данный пример является крайне характерным. Жалобы собственников в районные администрации в большинстве случаев остаются без удовлетворения, в том числе со ссылкой на не имеющую отношения к вопросу часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ. Указанная норма гласит, что при проведении перепланировки и переустройства помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, ведь реализация проектов по обустройству отдельных входов в помещения на первых этажах, в подвалах и цоколях многоквартирных домов на месте существующих оконных проемов связана с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах, то есть является вмешательством в общее имущество дома, является его изменением в части объема несущей стены.

Из ответов же должностных лиц администраций районов усматривается, что ни ими, ни межведомственными комиссиями районов устройство дополнительных (отдельных) входов, связанных с разборкой подоконной кладки кирпича в фасадных капитальных стенах не расценивается ими как операция с общим имуществом многоквартирного дома и потому проекты таких работ согласовываются МВК в отсутствие согласия иных собственников помещений.

Даже при наличии решений общих собраний собственников помещений многоквартирных домов о несогласии (об отказе) т.н. инвесторам в устройстве дополнительных входов и уведомлении о таких решениях администраций района, последние позволяют себя согласовывать проекты оборудования отдельных входов.

Такая политика приводит к массовому возмущению жителей, жалобам в различные исполнительные органы государственной власти Санкт- Петербурга, органы внутренних дел и прокуратуры, к судебным процессам и массовой социальной напряженности.

В соответствии с пунктом 2.1.6.7. Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112, к полномочиям МВК относится, в том числе, согласование проектов на устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома без изменения назначения нежилого помещения.

Между тем, как показывает практика, условие «без изменения назначения нежилого помещения» правового значения не имеет, а полномочие по «согласованию проектов» толкуется как достаточное основание для игнорирования прав собственников помещений в доме.

С учетом изложенного, прошу Вас сообщить, не считаете ли Вы необходимым:

- Организовать проверку и обобщение практики согласования районными межведомственными комиссиями проектов, связанных с обустройством отдельных входов в нежилые помещения на первых этажах, в подвалах и цоколях многоквартирных домов на предмет ее соответствия Правилам содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт- Петербурге, утвержденным постановлением Правительства Санкт- Петербурга от 14.09.2006 № 1135;

- Внести изменения в Положение о районной межведомственной комиссии, утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112, дополнив пункт 2.1.6.7., устанавливающий полномочие МВК по согласованию проектов на устройство дополнительных входов в нежилые помещения многоквартирного дома, словами «после получения решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома» и исключив слова «без изменения назначения нежилого помещения»;

- Обратить внимание районных администраций на необходимость соблюдения требований Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135, его пунктов 2.1.2., 2.2.10., 3.1.2. и 3.2.13., при согласовании районными межведомственными комиссиями проектов обустройства отдельных входов в помещения на первых этажах, в подвалах и цоколях многоквартирных домов, а также на необходимость отстаивания данных требований, в том числе, при необходимости, в судебном порядке;

- Истребовать в администрации Василеостровского района информацию о причинах незаявления требований о выполнении пунктов 2.1.2., 2.2.10., 3.1.2. и 3.2.13. Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге в ходе судебного процесса в Василеосгровском районном суде Санкт-Петербурга по иску о признании незаконными действий по устройству входа на месте оконного проёма в лицевом фасаде многоквартирного дома № 37 по 12-й линии В.О.

Ответ вице-губернатора Санкт-Петербурга Козырева Сергея Анатольевича

депутату ЗС Ковалеву А. А.
от 23 марта 2012 года № 201529-3

Уважаемый Алексей Анатольевич!

Рассмотрев Ваш запрос от 24.02.2012 № 201529-3, по вопросу предоставления согласия собственников помещений многоквартирного дома на устройство отдельного входа при переводе жилого помещения в нежилое помещение, по поручению Губернатора Санкт-Петербурга Г.С. Полтавченко, сообщаю следующее.

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регламентированы статьями 22-24 Жилищного кодекса Российской Федерации. Статьей 23 Жилищного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Предоставление согласия собственников помещений в доме, в котором находится переводимое помещение, перечнем, установленным статьей 23 Жилищного кодекса РФ, не предусмотрено, и требование уполномоченного органа о предоставлении такого согласия будет являться незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Также, в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Размер общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с технической документацией и определяется объемно-планировочными характер и сгикам и объекта недвижимости.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Устройство отдельного входа при отсутствии изменений существующих размеров переводимого в нежилой фонд помещения не является уменьшением размера общего имущества, и получение согласия собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса РФ в данном случае не требуется.

Если для использования переводимого помещения в нежилых целях требуется устройство отдельного входа, и такое устройство невозможно без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (разборка надподвального перекрытая, использование части коридора или лестницы и т.д.), заявителем должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

В случае, если проектом переустройства и (или) перепланировки предусмотрено устройство отдельного входа в переводимое помещение без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласие всех собственников на такую перепланировку и (или) переустройство не требуется.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой, в том числе, определениями Санкт-Петербургского городского суда от 19.01.2011 № 554, от 16.03.2011 № 33-3587/11, от 17.10.2011 №> 33-14641, от 15.11.2011 №> 33-16933/1 1 и другими.

В частности, определением от 19.01.2011 Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала, что суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что проведенные работы не являются реконструкцией многоквартирного дома, так как не влекут изменения высоты дома, количества этажей, площади, качества инженерно- технического оборудования, не происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме либо присоединение части общего имущества к помещению, собственником которого является ответчик. Устройство двери из окна без его расширения не может трактоваться как проведение реконструкции. Осуществленные работы являются перепланировкой и регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ. Согласие собственников помещений многоквартирного дома при проведении перепланировки жилых помещений требуется только в том случае, если перепланировка жилых помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. При осуществленной перепланировке не произошло присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома.

Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135 (п.3.1.2.) установлено, что «действия, связанные с устройством, реконструкцией, ликвидацией входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, козырьков и иных элементов оборудования, устройством лестниц и приямков, изменением их цветового решения, должны быть согласованы с Комитетом по градостроительству и архитектуре, а для объектов культурного наследия, а также зданий, сооружений, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, - с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также с собственниками зданий и сооружений и соответствовать нормативно- технической документации». При этом, обязанность получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме указанными Правилами не установлена.

На основании изложенного, внесение изменений в Положение о районной межведомственной комиссии, утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 в части установления дополнительных требований, не предусмотренных законодательством Российской Федерации, не представляется возможным.

Вместе с тем, требование о получении согласия собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое помещение может быть установлено в случае внесения соответствующих изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Ссылка на сайт ЗакСА Санкт-петербурга: http://www.assembly.spb.ru/welcome/show/766/4546

Назад