Новости

Перед многими собственниками, имеющими на первом этаже свободную квартиру, встает вопрос: сдавать ее как жилое помещение или перевести в нежилое и сдать под офис?
Варианты использования жилья

на первом этаже – сдача в аренду

как жилое или как нежилое помещение

Если сдавать такую квартиру под жилье, то стоимость арендной платы, как правило, ниже на 10-20% в сравнении с аналогичным жильем на средних этажах. В то же время стоимость аренды нежилого помещения может быть выше, чем жилого, в 5-7 раз. Выгодно? Несомненно! Но это при наличии положительных сопутствующих факторов.
И здесь первостепенную роль играет местоположение сдаваемой недвижимости. Чтобы приносить прибыль арендатору, нежилое помещение должно иметь высокую проходимость. А это прежде всего центральные районы города. При этом важно, насколько близко помещение расположено от остановки общественного транспорта. Важно, какие рядом имеются крупные места скопления людей: торговые центры, банки, вокзалы, станции метро и др. В таких помещениях обычно открывают небольшие магазины, службы быта, а также офисы фирм, ориентированных на обслуживание населения, например, страховых компаний. При этом районы, где проживает население с более высоким материальным доходом, приносят и более высокую прибыль.
В спальных районах сдать помещение под коммерческую недвижимость намного сложнее. Это могут быть или офисы небольших фирм, или магазины шаговой доступности, при условии, что рядом нет торгового центра. К тому же новостройки сейчас планируются таким образом, что первые этажи проектируются сразу как нежилые. И бывает, что до 60% таких помещений остаются невостребованными. Поэтому, если ваша квартира находится вблизи таких новостроек, рассчитывать на высокую арендную плату будет сложно.
Помимо местоположения важно расположение самого дома внутри района: на центральной улице он находится или в проулке, а также и расположение самой квартиры. В случае, когда окна квартиры выходят на проезжую часть, при реконструкции можно сделать выход из помещения на оживленную улицу. Такую квартиру есть смысл переводить в нежилое помещение, она будет пользоваться спросом. Если же окна смотрят во двор, то заниматься переводом в нежилое есть смысл, если только квартира расположена в очень оживленном районе города. Такие квартиры снимают под офис небольшие фирмы, которые не гонятся за престижем.
Даже если ваша квартира отвечает всем требованиям удачно расположенного офиса, как правило, найти хорошего арендатора коммерческой недвижимости бывает сложнее, чем арендатора на недорогое жилье. Поэтому надо расставить приоритеты, что важнее: сдать пустующее жилье быстро за небольшие деньги или потратить достаточно много времени и средств на перевод его в нежилое, зато потом получать хороший доход.
Также следует помнить, что, пока вы будете подыскивать хорошего арендатора на вашу коммерческую недвижимость, коммунальные платежи придется платить вам. А содержание нежилого помещения обходится дороже, чем жилого, процентов на 20-30%.
Также собственники нежилых помещений должны платить налог на имущество. Ставка его составляет 2,2% годовых, рассчитывается от остаточной стоимости недвижимости.
Поэтому заниматься длительной и трудоемкой процедурой перевода квартиры в нежилое помещение имеет смысл тогда, когда вы уверены в ликвидности вашего помещения. Стоит заранее просчитать не только возможную прибыль, но также все затраты, которые вам придется понести для осуществления процедуры перевода.

Варианты продажи квартиры

на первом этаже – в качестве жилого или нежилого помещения

Каждый продавец заинтересован в продаже своей недвижимости по наиболее выгодной цене. И здесь перед многими встает вопрос: продать квартиру под жилье или под нежилое помещение?
Жилье на первых этажах из-за более низкой комфортности стоит процентов на 5-10 дешевле, чем аналогичное на средних этажах. Но та же квартира, которую приобретают под коммерческую недвижимость, может стоить дороже на 20%, а если осуществлен перевод в нежилое помещение – то и на 30-40%.
Выгода очевидна. Но всегда ли можно продать квартиру на первом этаже так выгодно?
Чтобы продать квартиру по цене выше рыночной, она должна быть ликвидной, то есть отвечать определенным параметрам. И здесь решающую роль играет местоположение дома, где находится квартира. Если квартира располагается в центральном районе на оживленной улице, где большое скопление народа, при этом окна выходят на проезжую часть – шансы продать ее под нежилое помещение очень высоки. Такие квартиры хорошо берут под небольшие магазины, особенно если рядом нет крупных торговых центров, под отделения банков и страховых компаний, небольшие кафе.
Даже если в квартире окна смотрят во двор, но при этом дом находится в оживленном деловом районе города, шансы продать такую квартиру дороже также есть. В таких квартирах часто располагаются офисы небольших фирм, которые не ориентированы на прием потока посетителей и при этом сами заняты выездным обслуживанием и для которых важна прежде всего близость к потенциальным клиентам. Это могут быть различные службы доставки, клининговые компании, охранные предприятия. Поэтому продать такую квартиру можно с большой выгодой, особенно если заранее перевести ее в нежилое помещение.
Если квартира расположена в спальном районе – продать ее в качестве нежилого помещения намного сложнее. Такие квартиры иногда берут под небольшие продовольственные магазины, мастерские или офисы фирм, занимающихся обслуживанием населения. Но потенциал таких покупателей небольшой. Поэтому выставлять квартиру на продажу «под офис», а тем более заниматься процедурой перевода в нежилое помещение очень рискованно.
Продавцу квартиры также следует знать, что даже ликвидная коммерческая недвижимость продается, как правило, дольше, чем жилая. Причем выставить ее на продажу как жилую можно в любой момент. Если же вы хотите самостоятельно перевести ее в нежилую, надо знать, что процедура эта займет много и времени, и средств. Кроме того, пока вы будете ожидать покупателей, вам придется оплачивать коммунальные услуги, которые процентов на 20-30 выше, чем на жилое помещение, а также налог на недвижимость.
Поэтому, прежде чем решиться на продажу квартиры на первом этаже, решите, что для вас будет являться приоритетом: продать квартиру под жилье дешевле, но при этом быстрее или затратить деньги и время на перевод жилого помещения в нежилое, достаточно долго ждать выгодных покупателей, но в итоге получить большую прибыль от продажи такой квартиры.

Блиц-интервью

Кочетовййй_opt.jpegСтанислав Кочетов, генеральный директор ООО «АН «Пять звезд»

- Большой ли в Самаре спрос на услуги перевода жилых помещений в нежилые? С чем это связано?

- Услуги по переводу квартир в нежилой фонд в Самаре достаточно давно пользуются спросом, а в последние годы стали особенно популярны. Это связано с тем, что многие предприниматели предпочитают вести бизнес в собственных помещениях. Наиболее востребованы у покупателей нежилые помещения площадью от 30 до 100 кв. м на первой линии домов. Такие объекты всегда были в дефиците, и квартиры, переведенные в нежилой фонд, позволяют в определенной степени восполнить недостаток таких объектов. Здесь сработал прин-цип «спрос рождает предложение», и многие инвесторы направили средства на покупку квартир на первых этажах жилых домов с целью перевода в нежилье и открытия там своего магазина или офиса, чтобы обеспечить стабильность собственному бизнесу либо для сдачи объекта в аренду.

- В каких районах Самары этот спрос наиболее высок? Почему?

- Высокий спрос на подобные объекты не привязан к району.
В данном случае основное требование потенциальных покупателей – высокий пешеходный и транспортный трафик.

Чаще всего мы получаем заявки на объекты первой линии домов в местах с высоким трафиком в центральных районах города либо с указанием конкретных улиц и даже домов. Это объясняется достаточно просто, только помещения, имеющие правильное расположение, будут окупать себя и приносить достаточно прибыли.

- На чем, на ваш взгляд, сегодня выгоднее зарабатывать – на квартире или на офисе? Почему?

- Если не вдаваться в подробности, можно просто сказать: конечно, выгоднее иметь нежилое помещение, чем квартиру. Но правильнее оценивать выгоду с точки зрения сухого языка цифр. И здесь уже не все так однозначно. Цены на квартиры, продаваемые под нежилье, очень разные. Они определяются как объективными факторами: местом расположения объекта, его техническими характеристиками (панельный дом или кирпичный, новый или старый фонд), так и субъективными – «аппетитами» владельцев квартир, которые сегодня очень высоки. Далее, к цене покупки следует прибавить стоимость услуг и пошлин по переводу в нежилой фонд, а также расходы на ремонт и оформление электрических мощностей, которые достаточно существенны.

Исходя из итоговой суммы, можно рассчитать примерный срок окупаемости и определить выгоду каждого конкретного проекта.

Разобраться во множестве представленных на рынке объектов может только специалист в сфере коммерческой недвижимости, который правильно оценит рыночную стоимость продажи и аренды уже готового объекта и даст рекомендации о том, какой квартире отдать предпочтение. Ведь именно специалисты по продаже и аренде коммерческой недвижимости знают настроения продавцов, покупателей и арендаторов, их планы и требования к объектам, и все тонкости конъюнктуры этого рынка.

Можно сказать, что покупка далеко не любой квартиры на 1-м этаже является выгодным способом инвестирования. Хотя на фоне сегодняшней нестабильности российской и мировой экономики
многие готовы предпочесть любую «синицу в руках», я советую подходить к покупке таких объектов очень вдумчиво, т.к. даже наличие качественного ремонта (презентабельный внешний вид, хорошая отделка помещения, витрины и т.д.) очень часто не может обеспечить собственникам успешного ведения бизнеса.

- Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация на рынке в дальнейшем?

- Развитие ситуации на рынке зависит от экономической ситуации в нашей стране, и относительно этого сейчас сложно делать какие-либо прогнозы.

Можно отметить, что в настоящее время на рынке мало хороших предложений по продаже квартир под коммерческое использование. Тем не менее многие готовы купить любую квартиру на первой линии домов, даже несмотря на отсутствие трафика. Надо понимать, что в условиях замедления темпов развития экономики, а возможно, и кризиса, далеко не все объекты будут востребованы. Думаю, возможна ситуация, при которой значительная часть нежилых помещений
будет пустовать. Поэтому рекомендую инвестировать средства в «правильные» активы и обращаться за помощью к профессионалам, чтобы гарантировать стабильную прибыль от использования приобретенных объектов.