Новости

Перепланировка по всем правилам как защита от выселения 14.12.2013 08:07

В идеале любые изменения в проекте квартиры, которые как-то повлияют на план жилого помещения, необходимо согласовывать. Это чётко прописано в Жилищном Кодексе, а нарушения грозят штрафами и судебными исками. Но редкие новосёлы могут позволить себе грандиозный ремонт «под ключ», который делается по всем правилам — с предварительным проектом и всеми необходимыми согласованиями, на которые придётся потратить много времени и средств. Поэтому во многих случаях люди экономят и делают перепланировку квартиры на свой страх и риск, надеясь, что официальные органы никогда об этом не узнают. Чаще всего мелкие изменения действительно сходят собственникам с рук, но иногда незаконный ремонт может обернуться грандиозной проблемой. А в худшем случае — потерей жилья.

Что считается перепланировкой?

Многие собственники наивно полагают, что перепланировкой считается только снос стен. На самом деле жилищный кодекс подразумевает под этим любое изменение конфигурации квартиры, которое вносится в технический паспорт жилого помещения. В том числе — установку или перенос инженерных сетей и крупного электрического оборудования.

Таким образом, согласования требует:

перенос перегородок;
перенос дверей;
объединение санузлов;
присоединение лоджий;
остекление балконов;
объединение комнат;
устройство дополнительных проемов;
устройство или демонтаж встроенных шкафов (от пола до потолка) и многое другое.

Это лишь перечень самых популярных работ, на деле их гораздо больше. Точно узнать, не повлечёт ли ваш грандиозный ремонт незаконную перепланировку, можно лишь заказав предварительный проект.

Чем опасна незаконная перепланировка?

Как минимум, незаконная перепланировка жилья грозит конфликтом с соседями. Ремонт всегда доставляет неудобства другим жильцам дома, а если в процессе вы нанесёте какие-либо повреждения другим квартирам (к примеру, протечка или трещина на потолке), скандал неминуем. Если при этом соседи узнают, что вы выполняете какие-либо работы нелегально, у них появится козырь для необоснованных требований и шантажа.

Но личные конфликты всегда можно решить миром. Настоящие проблемы начнутся, если о незаконной перепланировке узнают официальные органы. Это может случиться после жалобы соседей или в процессе продажи жилья. В этом случае владельцу квартиры угрожает:

административная ответственность и штраф от 10 МРОТ;
предписание восстановить прежнюю планировку помещения;
принудительное расторжение сделки купли-продажи собственности;
выселение собственника из квартиры и продажа недвижимости с торгов.

Как правило, всё ограничивается штрафами (довольно существенными, стоит отметить), но перспектива потерять квартиру из-за незаконного ремонта — вполне реальный вариант развития событий. Суд может лишить собственника прав на жильё и принудительно продать недвижимость, если перепланировка угрожает жизни других людей и безопасности всего многоквартирного дома. Такая участь недавно постигла москвича, который снёс несущую стену в своей квартире. Мужчина проигнорировал предписание контролирующих органов, которые обязали привести планировку в соответствие с техническим паспортом жилья, и лишился прав собственности.

Кроме того, незаконная перепланировка нарушит «юридическую чистоту» квартиры. Это значит, что могут возникнуть проблемы с продажей, дарением, наследованием жилья или передачей его в залог.

В ряде случае покупатели закрывают глаза на незначительные изменения в плане квартиры: например люди готовы купить жильё, где ванная и туалет объединены без согласования. Но более серьёзные отклонения от проекта могут помешать сделке: если факт перепланировки вскроется в будущем, приводить квартиру в соответствие с официальными документами придётся уже новым владельцам.

Как сделать перепланировку по правилам?

Легальная перепланировка начинается со сбора документов. Вам понадобятся:

документы о праве собственности на жильё;
техническое заключение от экспертной организации;
проект перепланировки квартиры;
договоры на скрытые работы;
согласование всех официальных органов;
согласие других собственников жилья;
договор на вывоз мусора.

Легализация пройдёт в несколько этапов:

получение разрешений в инстанциях: ОГПН, ТСЖ, КГИОП;
согласование проекта перепланировки в Межведомственной комиссии по техническому надзору (МВК) и получение соответствующего акта;
проведение работ;
ввод квартиры в эксплуатацию и получение соответствующего акта;
регистрация документов в ГБР (при изменении жилой или общей площади объекта);
получение нового технического паспорта;
внесение изменений в ЕГРП в УФРС.

Легализация перепланировки — хлопотное и непростое дело, но это неизбежные трудности. Нужно обязательно узаконить изменения, если предполагаются существенные корректировки в плане квартиры. Практически все работы можно согласовать, но есть вещи, на которые официальные органы никогда не дадут разрешения.

Строго запрещены все виды перепланировок, которые могут угрожать здоровью и жизни жителей многоквартирного дома. В первую очередь, это снос несущих стен и перенос нежилых помещений (ванны, туалета и кухни) в другую часть квартиры. Лучше заранее получить отказ и внести изменения в проект ремонта, чем потом потерять квартиру по суду.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Если ремонт уже завершен и планировка сделана нелегально, не стоит отчаиваться. Убедитесь, насколько серьёзно вы отступили от технического плана. Если речь идёт о демонтаже несущей стены, выбора нет — придётся оперативно класть кирпичи на прежнее место. Но более щадящие изменения вполне реально узаконить через суд.

29 статья Жилищного Кодекса РФ позволяет сохранять помещение в переустроенном виде на основании решения суда, если изменения не угрожают жизни и здоровью людей и не нарушают права и законные интересы граждан.

Для легализации в районный суд необходимо подать исковое заявление и приложить к нему необходимые бумаги: