Прокуратура остановила перевод жилья в прачечные

С начала мая в городе практически приостановлен процесс перевода квартир на первых этажах из жилого фонда в нежилой: в последние годы именно в таких помещениях открывались небольшие магазинчики, парикмахерские или кондитерские. Причиной этого стала проверка прокуратуры, выявившая нарушения в действиях районных администраций. Что теперь будет со всеми этими объектами, выясняла «Фонтанка».

Бум по переводу квартир на первых этажах в нежилой фонд начался 4 - 5 лет назад – после того, как Смольный окончательно победил ларьки и вытеснил мелкую торговлю с улиц. Помимо небольших продуктовых магазинчиков в этих помещениях открывались парикмахерские, аптечные киоски, полиграфические центры, пункты выдачи товаров интернет-магазинов и т. д.

Однако в мае 2012 года на пути коммерциализации недвижимости неожиданно выросла бюрократическая стена, пробить которую малому бизнесу будет непросто. Как говорят игроки рынка, началось все с масштабной проверки городской прокуратуры законности перевода жилых помещений в нежилые, проведенной этой весной. По ее итогам надзорное ведомство официально объявило, что зачастую районные администрации осуществляют перевод при отсутствии законных на то оснований.

Так, прокуратура указала на то, что, согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», принятым Госстроем РФ еще в 2003 году, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий запрещено пробивать новые проемы, а также расширять уже существующие. Между тем именно это зачастую и делали строители при переделке бывшей квартиры под магазин и оборудовании отдельного входа.

Кроме того, как указало надзорное ведомство, зачастую в перепрофилированных помещениях открывались промышленные предприятия, к которым формально относятся такие невинные и нужные учреждения, как химчистка, пекарня, кондитерская или полиграфический центр. Очевидно, что к «промышленным предприятиям» их причисляют только потому, что для их работы нужны не только прилавки и холодильники для напитков, но и различное технологическое оборудование.

Приблизительно в конце апреля – начале мая прокуратура направила в районные администрации и жилищный комитет, который согласует перевод помещений, предупреждения о недопустимости нарушения закона. Факт получения таких писем «Фонтанке» подтвердили в жилищном комитете и в администрации Центрального района (в последнем случае оно касалось 22 конкретных адресов). И после этого, как говорят игроки рынка, процесс перевода полностью остановился.

Официально городские власти говорят, что никто не издавал распоряжения о приостановке согласований. Так, в администрации Московского района заверили, что любой желающий может подать необходимый пакет документов и его заявка будет рассмотрена. И это понятно: согласно Жилищному кодексу, собственник квартиры на первом этаже имеет право перевести ее в нежилой фонд при соблюдении ряда условий. Однако, как говорят игроки рынка, с начала мая вся заявки не утверждаются районными властями – тем более что формальных поводов для этого можно найти хоть отбавляй.

Процесс перевода осуществляется в два этапа. Как говорит генеральный директор компании «Балт-инвест» Дмитрий Карпин (его компания специализируется на перепрофилировании жилой недвижимости под коммерческую), для начала инвестору нужно согласовать проект перепланировки и оборудования отдельного входа, получив десятки подписей, в том числе в КГА, а если речь идет об объекте культурного наследия – то и в КГИОП. Если проект согласован, то в числе других документов он подается в районную администрацию на рассмотрение. И естественно, что при таком количестве участников процесса завернуть заявку по формальным причинам не представляет особого труда.

По словам игроков рынка, сейчас отказывают в согласовании в основном еще на стадии проекта, причем администрации ссылаются на те самые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», на нарушение которых указывала прокуратура: пробивать новые и расширять существующие проемы в крупноблочных и крупнопанельных домах нельзя. Именно так, скорее всего, ответят инвесторам, которые захотят переделать квартиру под магазин в Выборгском районе: как рассказали в пресс-службе районной администрации, процесс согласования никто не приостанавливал, но если заявка будет касаться этих типов зданий, то ее не удовлетворят. Отметим, что, по оценке Дмитрия Карпина, 85% всех проектов по переоборудованию касаются панельных домов в спальных районах.

Единственный путь, который остается  малому и среднему  бизнесу, – это либо ждать разрешения патовой ситуации, либо судиться с районными администрациями, что они, по словам представителей ряда компаний, намерены делать в ближайшее время. Однако, пока будут длиться суды, на рынке перестанут появляться новые объекты, из-за чего арендная ставка неизбежно пойдет вверх. Сейчас минимальная стоимость аренды 1 кв. м в коммерческой недвижимости такого типа составляет 1 тыс. рублей, максимальная – 3 - 4 тысячи; средняя площадь сдаваемых помещений – 50 кв.м.

Отметим, что, по данным «Фонтанки», разрешением данной ситуации занимается жилищный комитет; в самом ведомстве данный процесс описывают более обтекаемо, говоря о том, что там продолжают работать с прокуратурой над «выработкой консолидированных решений».

Как говорит директор Ассоциации предпринимателей малого и среднего бизнеса Сергей Веснов, такая ситуация выгодна прежде всего крупным торговым сетям. А Дмитрий Карпин добавляет, что от приостановки процесса согласования проигрывают собственники квартир на первых этажах – продать такое помещение как жилье весьма сложно, особенно если оно выходит на оживленную улицу. Правда, найдутся и те, кто поблагодарит прокуратуру за проявленное рвение: зачастую инвестор не получал согласия других жителей на перевод квартиры в нежилой фонд, и люди узнавали о том, что в их доме будет магазин или прачечная, лишь постфактум, когда возле их парадной появлялась вывеска «Магазин 24 часа. Мы открылись!».

Андрей Захаров,
"Фонтанка.ру"